近日，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释正式实施。该司法解释的实施，使得长期以来，我国城镇乡村规划区内的房屋租赁中经常发生的纠纷真正做到了有法可依;该司法解释更有新法律规则的突破。在该司法解释实施前，房屋租赁纠纷依据的是我国《合同法》、《民法通则》及其解释，由于相关规定过于原则、抽象，很难满足房屋租赁的特殊性，故在司法实践中，同样房屋租赁争议纠纷，适用不同的裁决标准，得出不同裁决结果的现象，屡见不鲜。该司法解释的实施，统一了标准，统一了认识。
那么，这个“解释”到底能给大家带来什么“便利”，记者采访了大连新世纪律师事务所杨雪律师，杨雪律师总结出该“解释”的几大亮点:
房屋租赁合同无效有3种
“解释”中“无效的情形”主要考虑了出租方出租的房屋权属是否获得相关国家机关批准，也就是房屋本身存在的合法性问题。具体无效情形有三:(一)出租房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的;(二)未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑;(三)租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但同时又做了除外的规定，在一审法庭辩论终结前取得了相关部门批准的，也就是权属完整的，租赁合同有效。
同一房屋订立数份租赁合同谁优先
在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，要按下列法定顺序处理。(一)已经合法占有租赁房屋的;(二)已经办理登记备案手续的;(三)合同成立在先的。
承租人解除租赁合同的3个条件
因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;(二)租赁房屋权属有争议的;(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
4种情况下承租人没有优先购买权
该司法解释对承租人的优先购买权进行了一定的制约。在下列情形下，承租人主张优先购买房屋的不会获得人民法院的支持:(一)房屋共有人行使优先购买权的;(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
“买卖不破租赁”也是有例外的
买卖不破租赁依然是不变的法律规则，但该司法解释做出了例外的规定：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。在上述情形下，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，不会获得人民法院的支持。
