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房产证没下发购房合同能否生效?

时间:2016-10-21
导读:

  房产证未下发,购房合同能否生效呢?房屋买卖双方当时自愿立有契约、交付了房款,并实际管理和使用了房屋,没有其他违法行为,由于卖方的责任致使没办过户手续,现能够补办手续的,可以认定买卖关系有效。也即购房合同有效。


  漯河市赖先生来电咨询:我于2001年1月21日购买乙某私房一处,乙某的房产证还未下发。购房合同约定,该房总房款为19万元,没有单价约定,交房时我向乙某付房款15万元,剩余4万元房款待乙某房产证下发后,办理房产过户时付清。乙某拿到了房产证,以房产证上载明的面积大于双方购房合同约定面积为由要求我支付超出部分价款,我认为,购房是按套购买的,不存在面积差价款的问题。乙某以订合同时房产证未下发所订合同是无效合同为由,拒不履行过户义务。请问,我们双方的购房合同是否有效?


  答:你们双方签订购房合同时,是自愿达成协议,意思表示真实,不损害社会公共利益,且双方都是完全民事行为能力人,因此,买卖房屋行为属合法的民事法律行为。订立购房合同时,由于乙某房产证未下发,不具备产权过户条件,因此双方的买卖房屋行为系效力待定,待乙某房产证下发后,双方的买卖房屋行为由效力待定转化为发生法律效力。对此,最高人民法院司法解释明确规定:《城市私房管理条例》实施后,房屋买卖双方当时自愿立有契约、交付了房款,并实际管理和使用了房屋,没有其他违法行为,由于卖方的责任致使没办过户手续,现能够补办手续的,可以认定买卖关系有效。


  本案中,由于购房合同约定的房款计价方式为按”套”计价,因此也不存在面积差价问题。乙某提出让赖先生补偿面积差价是对原购房合同的变更。除非征得赖先生的同意,否则乙某将构成违约。因此,本案赖先生的主张是正确的。


  即便房产证还没下发,双方签订的购房合同还是能生效的。

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