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限价房

2016-09-29

  限价房,又称限房价、限地价的“两限”商品房。是一种限价格限套型(面积)的商品房,主要解决中低收入家庭的住房困难,是目前限制高房价的一种临时性举措,并不是经济适用房。限价商品房按照“以房价定地价”的思路,采用政府组织监管、市场化运作的模式。与一般商品房不同的是,限价房在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格、建设标准和销售对象,政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后,设定土地出让的价格范围,从源头上对房价进行调控。

  限价房(price-limithousing)要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应,其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。土地的供应应在限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价的办法,以招标方式确定开发建设单位。


  眼下正在积极推进的“限价商品房”。按照新规划思路,这类产品主要针对两部分人群:一是具备一定房产消费能力的人群,二是定向购买的拆迁户。“限价商品房拥有和商品房同等的产权,而拆迁房屋通常也具有正常产权,因此拆迁户购买限价商品房是以产权置换产权,这样比较合理。”限价房,又称限地价、限房价的“双限房”。这个概念自被提出之日起,就备受争议。虽然遭到一些经济学家和房地产开发商的坚决反对,但欢呼者更多。在房价不断高升以至于中等收入家庭都觉得安居困难的情况下,被定位为“帮助中等收入家庭解决住房困难”的限价房,被无数人寄予了厚望。


  一、限价房——区别


  1.经济用房


  经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅,具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中,能够适应中低收入家庭的承受能力;适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果,而非建筑标准。经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房,这类住宅因减免了工程报建中的部分费用,其成本略低于普通商品房,故又称为经济适用房。现在购买经济适用房,需年收入小于等于6万的家庭,当地户口才可购买。


  2.限价房


  限价房就是国家给的硬性指示,就是死的价格,开发商没有权利更改。简单理解,就是限房价、限地价的“两限”商品房。其价格比经济适用房高,如前者6750一平,后者2650一平。


  限价房作为政府在一定时期内调控房地产市场、调节住房供需矛盾的有效手段,由政府成立的全资国有公司负责建设。销售价格实行政府定价,定价原则按照比周边同类商品住房低20%-25%确定。销售价格在预售时向社会公布,公布价格应为该限价房楼盘的最高价。购买限价房应自购房合同备案5年后方可上市交易。经济适用房属于政策性住房,购房人拥有有限产权。经济适用房自购买合同备案之日起,不满5年不得直接上市交易。购房人因各种原因确需转让经济适用房的,由住房储备机构按照届时同类经济适用房价格进行回购。


  二、限价房——购买资格


  北京市限价房购买资格:


  第一,北京户口,且取得北京户口5年以上的。


  第二,首次购房。


  限价房优先购买人群中,98年房改之后,没有享受到福利分房的,而又没有买房的这一部分人群优先。这样是为了解决这一部分人,特别是2001年各单位都停止分房后的这批人,已经有10年了,可是还没有买房的,房价又上涨比较快的,这些人,可以优先购买。但需要单位出具没有住房的证明。主要是这些,对收入没有限制(高收入的早买房了,低收入的真低收入,在24号文之后,都去买经济适用房了,因为经济适用房一平米便宜2400多呢,一般的穷人宁可多排队,也不会去买限价房,所以规定中等收入是没有必要的,穷人愿意买也可以,富人必然早就有了房子了,肯定不符合首次购房条件),但是只能购买一套。如果已经有房,再次购买被举报的,单位予以撤职,个人予以20万人民币罚款,单位相关领导降级处分。团购不符合限价房精神,是人为制造住房紧张气氛,请大家不要上当。国务院24号文已经明确规定,廉租房,限价房和经济适用房要占到70%,所以大家不要惊慌,早晚能买上。千万不要相信团购,这是抬高房价,人为制造紧张气氛的手段。


  为解决省、市直属机关公务员住房问题,海南省、海口市2009年开始修建近万套公务员限价商品房,并以市场价三分之一的价格销售给公务员。


  三、限价房——推行状况


  由于没有被列入“硬性任务”,限价房在多数二三线城市受到“冷遇”。查询了30余个省会城市和计划单列市的限价房建设情况,发现石家庄、南宁、沈阳、呼和浩特、合肥、长春等近10个二线城市没有开建限价房。另外根据公开资料查询,大多数地区级三线城市住房建设计划中没有写入限价房建设计划和具体地块保障内容。住房和城乡建设部有关人士表示,由于限价房定位政策商品房,没有列入“硬性任务”,多数地方城市推进工作不积极。


  北京大学城市与环境学院教授董黎明指,在全国房价和交易量出现停滞甚至下降的情况下,很多地方政府担心推出限价房会对本区域房价带来冲击。“今年应该不推限价房”北京、广州、天津等一线城市纷纷于2007年下半年推出了限价房建设计划,而北京和天津的第一批限价房也将于近日开售。相比之下,二三线城市动作有些迟缓。河北省房地产协会7月1日发布当地房地产市场分析报告指出,河北省省会石家庄等城市房价已经处于中等收入家庭无力购买的水平,呼吁政府尽快出台限价房政策,稳定房价。今年6月,有大城市限价房项目百余套房被弃购。广西南宁市国土局一位负责人告诉记者,广西组织了各个市国土局和建设局的负责人前去考察。按照国务院“24号文”的要求,各地需要在6月底前上报未来3年住房建设计划,其中要落实限价房、保障性住房的具体建设规模和地块落实情况。南宁市国土局副局长李伟时说,考察后决定暂缓限价房试点计划。“今年应该不推限价房,”李伟时分析说,对于南宁这样的二线城市来说,推限价房最难的还是制定相关法规。李伟时表示,目前已经出台限价房政策的北京、上海、广州、天津等地,对于限价房产品的定位、销售管理办法、定价等具体要求都不太一样,不具有复制性。历经2年波折而最终才确定试点的郑州限价房,因为难以确定市场销售情况,定位“公务员解困房”。石家庄、秦皇岛、北海等国土局有关负责人均表示,已经推出限价房的地区政策试点并不成熟,因此二三线城市处于观望状态也很正常。建立“标杆房价”的可能性2008年2月,国务院“24号文”出台后,住房和城乡建设部明确将“两限房”统一称呼为“限价房”,除了将其作为宏观调控的工具外,更强调其分配对象,将其作为帮助和解决中等收入家庭住房困难的工具。各地在“国务院24号文”公布后纷纷落实了本地区廉租房和经济适用房的建设计划,这是因为保障性住房被列入了地方政绩考核的标准。而限价房在政策执行中缺乏刚性约束,而处于“坐冷板凳”的尴尬位置。