【天穗带你读案例】
先来看看最近正在办理的一起案例：
2016年6月，居住在广州亚运城的市民小张考虑到父母要来广州定居，亚运城的房价相对又很低，于是萌生了购买第二套房的想法，通过中介看了N套二手房后，最终确定了购买小李的房屋，虽然小李的要价略高于市价，但是考虑到该套房屋的装修比较合自己的品味，高出的一点点房价，也就不是什么问题了。
考虑到该物业还有银行贷款没还清，小李提出要小张出资帮忙赎契，潜意识中小张觉得这种做法会有风险，但确实又非常喜欢这套房子，加上看了那么多套房也有点心累，不想再找了，于是专门请了律师陪同签约，规避一下风险。
事实证明，小张的这一决定非常正确：合同签订后房价持续走高，小李于是找出各种理由，拒绝配合办理相关手续，甚至最终直接提出“我不卖了！大不了赔你违约金啊”。
律师两次发函，要求小李继续履行合同，否则承担违约责任，同时也给了小李足够的宽限期，甚至是可以做出一定的让步，只要其肯继续履行合同，配合办理过户手续。然而执着的小李还是天真地认为，“房子是我的啊，我说不卖就不卖，大不了给你10万违约金呗”。在他看来，毕竟房价已经涨了近80万，别说赔10万的违约金，就是赔20万也“划算”啊。
小张无奈，只能诉至法院，要求小张继续履行合同，同时承担违约责任，由于当初签订房屋买卖合同时加入了“守约方维护自身权益付出的必要费用包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等均由违约方承担”的条款，本案的律师费也一并加入了诉讼请求。也就是说小张虽然迫于无奈打了这个官司，但自己最终应该不用出一分钱。
日前此案已经开庭审理，庭审过程中，法官也向小李示明了利害：“小张明确表示接受调解，如果继续继续履行合同，他可以做出让步”。然而小李仍然坚持他的理解“我只要赔违约金就行了”。判决结果尚未知晓，如无意外最终小李既要配合小张继续履行合同，又要承担违约金、诉讼费、律师费等，典型的“赔了夫人又折兵”。
【天穗律师来教你】
作为卖家
现实中像小李这样的卖家应该不少，但是像小李这样凭着自己对法律的理解、执着地一条路走到黑的人应该也不多。对于这样毁约“赔了夫人又折兵”的卖家，作为有着丰富房产纠纷案例的专业律师，我们建议：在二手房交易中，作为卖家如果确实有客观因素导致无法继续出售房屋的，最好还是先征询一下律师的意见；如果已经违约，那更要第一时间请律师介入，避免损失的进一步扩大，最终走入上面案例中“赔了夫人又折兵”的尴尬境地。
作为买家
这里着重讲讲作为买家，如果遇到卖家无故毁约的情况该怎么办。当然，我们建议：第一时间聘请律师介入，全部交由律师处理，既节省了自己的时间精力又能保证自己的利益最大化。如果是像本案中的小张一样从一开始签合同的时候就请了律师把关，在合同中加入了对自己有利的条款，那纠纷发生后节省的就不仅仅是时间、精力，还包括了金钱。
卖家毁约房子不卖了，作为买家，该如何应对？
1、“大不了赔你违约金”真的就行了吗？
回答是，当然不行！
《中华人民共和国合同法》第107条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任“，换句话说，合同已经签订了，不是你卖方说不履行就不履行的，买家是有权要求继续履行或者赔偿损失的。
先不说继续履行问题，看看赔偿损失，法律是怎么规定的，是不是赔个违约金那么简单？
《中华人民共和国合同法》第114条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”。
那么又如何确定损失呢？损失包括直接损失和预期可得利益损失，买家可以要求法院调高违约金以弥补实际损失，或者直接主张实际损失。
这里的实际损失可以这样理解：由于卖家的违约行为，导致买家丧失了以同等价格购买房屋的机会，也就是造成了差价损失。
例如签订合同的时候房价是100万，现在卖家不卖了，买家重新在市场上买同样地段、同等面积额、同样户型的房屋需要付出200万，那么这100万的差价就是买家的实际损失，作为违约方必须承担守约方的这部分损失。
至于差价是多少，这个可以在庭审过程中由双方协商确定，如果无法达成一致意见的，只能申请法院确定评估机构介入，以评估价格为准。
好了，看到这，如果房价上涨100万，你还觉得赔个10万违约金就万事大吉了吗？我想说，有这样想法的卖家，你会不会太天真了？如果任何人都可以罔顾诚信规则等，通过主动违约的行为为自己谋取巨大的利益，这个社会不是就乱套了？
2、面对卖家违约，买家是要继续履行合同还是赔偿损失呢？
嗯，这个首先要看合同存不存在继续履行的障碍，如果不存在履行障碍的情况下，是要求继续履行还是赔偿损失完全由作为买家的您自己决定。比如以上案例中的小张，一是觉得这套房子他很喜欢，二是看了那么久的房子，心累，不想再去市场上找其他房子了，所以选择了要求继续履行。
值得注意的是，一旦被判继续履行合同，此时卖方不但要继续履行合同外，还需要承担买方违约金、诉讼费、律师费等（具体以合同为准）。
当然，我们也见过很多买家直接要求赔偿差价损失的，其想法也很有道理，市场上的房子有的是，既然卖家这么不配合，已经搞得很不愉快了，何不放下呢？佛都曰放下，我也就顺势放下，拿钱走人算了。
3、关键问题来了，前面说的继续履行的障碍有哪些？
是的，虽然合同法给了买家要求继续履行和赔偿损失的选择权，但是实际处理起来，不得不考虑实际履行的障碍。房子是不动产，大多数情况下产权人都设定了抵押，要么是按揭付款的，要么是将房子抵押给银行获得资金用作他用。
如果涉案的房屋存在抵押的情况，想要继续履行合同，通常法官会要求买家将剩余的贷款还清，也就是首先要涂销抵押，其次买家要获得银行同意贷款书，稳妥起见买家最好能一次性付款，因为毕竟法官不能强行要求银行给买家贷款，如果一旦出现银行不肯贷款给买家的情形，那么继续履行也是无法实现的。
还有一些情况也会给继续履行造成障碍，比如涉案房屋已经被查封或者一房二卖已经办理了登记手续等等，总之，具体问题还要结合具体案情来分析，最终确定诉讼策略。
律师提醒
说了这么多，有人要说了：哇，既然你都说得这么清楚了，我决定自己做了，拜拜！
是的，基本上该说的都说清楚了，貌似遇到纠纷自己去处理也没什么大问题了。不过，作为专业人士，我还想多唠叨一句：格式化的东西都好办，但现实中，一旦发生纠纷，很多因素是不可预见甚至不可控的，而这些因素往往又直接导致了结果发生逆转。所以不得不提醒一下，如何应对这些因素，您最终还是需要那么一个专业的人帮助。
