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开发商逾期办理房产证相关法律问题分析

2016-11-25

案例:2002年3月21日,原告A与被告B房地产公司签订一份商品房购销合同,约定原告A购买被告B开发建设的商品房,现房价格为465042元。商品房买卖合同中只约定了被告应该给原告办理房产证,但未约定办证时间,至2005年10月15日被告才为原告办理了房产证。原告于2007年3月20日向某区人民法院提起诉讼,请求判令被告支付逾期办证的违约金。
  康桥律师解答:
  本案涉及两个问题:1、原告请求被告支付违约金是否已经超过诉讼时效?2、在没有约定违约金计算方法的情况下,违约金如何计算。
  买受人要求开发商承担违约金责任是基于合同之债所享有的请求权,可适用民法通则关于诉讼时效的规定。
  我国《民法通则》第一百三十七条规定,诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害之日起开始起算。从开发商违约行为发生之日,买受人就应当知道其权利受到侵害,其要求开发商支付违约金的请求权随即发生,诉讼时效期间应从开发商违约之日起算。民法通则第一百三十五条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外。”
  在本案中,开发商与业主并没有具体约定办理房产证的期限,根据最高院的司法解释,合同上没有约定办理产权证书的期限的,逾期办证的时间确定如下:
  (一)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(二)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。
  开发商达到上述逾期办证时间就应当承担违约责任。
  本案中违约金的计算应以日或月为单位累计计算数额,属于继续性债权,应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。这样原告可以请求违约金的期限为2005年3月20日到2005年10月14日,2002年6月21日至2005年3月19日期间的违约金因超过诉讼时效而丧失胜诉权。因此业主在遇到开发商逾期办证时,应及时、主动地行使自己的权利,以免因超过诉讼时效造成损失。